Ile można wynegocjować u dewelopera?
W Warszawie średnia cena ofertowa nowych czterech ścian nadal wyraźnie przekracza 10 tys. zł/mkw. Z kolei w Krakowie i Gdańsku pozostaje blisko tego poziomu. Średnie stawki transakcyjne za II kwartał 2020 roku są oczywiście niższe. W gronie pięciu głównych rynków mieszkaniowych w Polsce najtaniej jest w Poznaniu. Jeden mkw. powierzchni lokalu mieszkalnego prosto od dewelopera od kwietnia do czerwca 2020 r. kosztował 7 437 zł. Dla porównania w stolicy cena wynosiła 9 438 zł/mkw.
Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom zaznacza, że
„w tym momencie nie widać załamania na rynku mieszkaniowym, który radzi sobie o wiele lepiej niż rynek powierzchni handlowej, czy nawet biurowej. Rzeczywistość nie rysuje się jednak w aż tak jasnych barwach. Przed nami przecież jesień i zima, a więc czas, kiedy pandemia może powrócić ze wzmożoną siłą. Jeśli tak miałoby się zdarzyć, to można zakładać, iż banki przykręcą kurek z kredytami hipotecznymi, a to zapewne wpłynie na niższy popyt i w konsekwencji będzie wywierać presję na obniżkę cen mieszkań”.
Negocjacje są w cenie
To o ile można obniżyć wyjściową cenę mieszkania z rynku pierwotnego, oddaje różnica między ceną ofertową a ceną ostateczną, tzn. transakcyjną. Na koniec czerwca 2020 roku te różnice są dość wyraźne. Zwłaszcza w Warszawie (1 279 zł), Krakowie (1 076 zł) oraz w Gdańsku (1 070 zł). We Wrocławiu i Poznaniu różnice były niższe, odpowiednio 611 zł oraz 312 zł. Zdecydowanie, warto więc negocjować z deweloperami. Biorąc pod uwagę cały metraż mieszkania wynoszący np. 50 mkw. różnica na poziomie 312 zł, przekłada się na całkowitą kwotę 15 600 zł. W przypadku Warszawy dla lokalu o takim samym metrażu różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi już 63 950 zł.
Różnica pomiędzy ceną ofertową transakcyjną nowych mieszkań
Różnica (zł/mkw.) | |||||
Kwartał | Warszawa | Kraków | Wrocław | Poznań | Gdańsk |
III 2006 | 268 | - 795 | 1 539 | 1 149 | 1 510 |
II 2007 | 477 | 273 | 1 005 | 117 | 862 |
II 2008 | 689 | 7 | 950 | 268 | 769 |
II 2009 | 2 398 | 453 | - 2 | 949 | 968 |
II 2010 | 577 | 639 | 152 | - 45 | 52 |
II 2011 | 869 | 127 | 332 | - 207 | - 31 |
II 2012 | 1 080 | 466 | 659 | 178 | 753 |
II 2013 | 1 062 | - 33 | 367 | 337 | 721 |
II 2014 | 608 | 262 | 232 | 444 | 255 |
II 2015 | 362 | 824 | 9 | 317 | 922 |
II 2016 | 66 | 327 | - 17 | 160 | 396 |
II 2017 | 57 | 163 | 147 | 174 | 275 |
II 2018 | 428 | 124 | 369 | 131 | 878 |
II 2019 | 658 | 218 | 201 | 153 | 744 |
II 2020 | 1 279 | 1 076 | 611 | 312 | 1 070 |
Odwrócona rzeczywistość
Co ciekawe, cena ofertowa nie zawsze musi być wyższa od transakcyjnej, zdarzają się również odwrotne sytuacje. Tak było na przykład w Krakowie w III kwartale 2006 roku, kiedy to średnia cena ofertowa wynosiła 6 021 zł/mkw., a średnia cena transakcyjna zatrzymała się na pułapie 6 816 zł. Należy jednak zaznaczyć, że był to początek bańki cenowej na rynku mieszkaniowym, kiedy to u deweloperów ustawiały się kolejki chętnych po mieszkania, a na rynku kwitł drugi obieg nieformalnego obrotu samymi rezerwacjami mieszkań. Pęd po mieszkania wywindował ceny w mieszkaniówce do niebotycznych, jak na ówczesne realia poziomów. Poziomy te zostały przekroczone w większości miast dopiero na przełomie 2019 i 2020 roku. Warto również dodać, że w połowie pierwszej dekady XXI wieku, najwięcej za mieszkanie w Polsce nie płaciło się w Warszawie, ale właśnie w grodzie Kraka.