Spory o miedzę - czyli co zrobić, by prawidłowo ustalić granice nieruchomości

Trochę z fikcji literackiej

Nie ma chyba w naszym kraju nikogo, kto nie kojarzyłby postaci Pawlaka i Kargula z kultowej już trylogii filmowej w reżyserii Sylwestra Chęcińskiego („Sami swoi”, „Nie ma mocnych”, „Kochaj albo rzuć”). Z pewnością również chociaż część tego grona orientuje się, jakie było zarzewie konfliktu pomiędzy oboma dżentelmenami i ich rodzinami. Z pewnością też wciąż wielu Polakom jest znana postać Rzędziana z innej trylogii – „Ogniem i mieczem”, „Potop” i „Pan Wołodyjowski” – napisanej „ku pokrzepieniu serc” przez Henryka Sienkiewicza. Ubogiego szlachcica łączy zaś z Kargulem i Pawlakiem historia rodzinnych sporów o granicę nieruchomości. W przypadku Kargula i Pawlaka rodzinny konflikt rozpoczął się właśnie z powodu zaorania przez Kargula ziemi „o trzy palce” za daleko w stronę ziemi Pawlaków. Z kolei Rzędzian przytacza w „Ogniem i mieczem” historię sporu jego rodu z sąsiadami Jaworskimi  o spadające na miedzę rozgraniczającą ich ziemie gruszki.

Spory o miedzę zdarzają się jednak nie tylko w starych już z dzisiejszej perspektywy filmach czy jeszcze starszej prozie, ale stanowią również element współczesnej prozy życia, która – wobec częstej w takich sytuacjach braku możliwości zawarcia ugody - wymaga rozwiązania przez kompetentne organy państwa. Jak zatem rozwiązać spór o miedzę?

Dwoistość regulacji prawnych

Polskie prawo reguluje kwestie rozstrzygania sporów o miedzę w pewnym sensie hybrydowo. Przepisy znajdują się bowiem zarówno w prawie geodezyjnym i kartograficznym jak i w kodeksie cywilnym. Można zatem stwierdzić, że spory o miedzę stanowią materię – nomen omen – z pogranicza prawa administracyjnego i cywilnego. Przy czym w pierwszej kolejności zastosowanie znajdują przepisy prawa administracyjnego.

Prawo geodezyjne i kartograficzne

Zgodnie z art. 30. ust. 1. prawa geodezyjnego i kartograficznego  rozgraniczenie przeprowadza wójt (burmistrz, prezydent miasta) z urzędu lub na wniosek strony. Zgodnie z art. 30 ust. 2. postępowanie takie prowadzi się z urzędu przy scaleniu gruntów lub w sytuacji, kiedy potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny uzasadniają przeprowadzenie rozgraniczenia. W celu ustalenia przebiegu granicy organ powołuje geodetę (art. 31. ust. 1). Zasadą jest ustalenie granicy na podstawie znaków, śladów granicznych, map i innych dokumentów oraz punktów osnowy geodezyjnej (art. 31. ust. 2). W przypadku braku takich danych, lub gdy są one niewystarczające albo sprzeczne, przebieg granicy ustala się na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony w razie, kiedy druga strona pozostaje bierna i nie kwestionuje granicy (art. 31. ust.3). Ustawa przewiduje też możliwość zawarcia ugody przed geodetą, której moc jest równa ugodzie sądowej (art. 31. ust. 4.).

Postępowanie rozgraniczeniowe prowadzone przez organ administracji może zatem zakończyć się zawarciem przez strony ugody albo wydaniem decyzji administracyjnej o rozgraniczeniu. Decyzję taką wydaje się w sytuacji, kiedy ustalenie granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów (znaków granicznych, map itd.) lub zgodnego oświadczenia stron (art. 33 ust. 1.). Warto wskazać, że taka decyzja stanowi jeden z wyjątków od zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15. kodeksu postępowania administracyjnego). Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od doręczenia jej decyzji, przekazania sprawy do rozpoznania sądowi powszechnemu (art. 33. ust. 3.).

Skarga do SKO

Sprawa rozgraniczenia może trafić do sądu również w przypadku braku możliwości ustalenia przebiegu granicy w oparciu o zebrane dowody (lub w ich braku), kiedy strony nadto nie zawarły ugody. W takim przypadku organ administracji, zgodnie z art. 34 ust 2. prawa geodezyjnego i kartograficznego wydaje decyzję o umorzeniu postępowania rozgraniczeniowego i przekazuje sprawę do rozpatrzenia sądowi. W takim przypadku możliwe jest kwestionowanie decyzji administracyjnej w drodze odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego (por. Uchwała NSA(5n) w Warszawie z 19.05.2003 r., OPK 31/02, ONSA 2003, nr 4, poz. 122.).

Postępowanie sądowe

Kiedy spór o miedzę trafi jedną z dróg opisanych wyżej do sądu powszechnego, rozpoznawany jest w postępowaniu nieprocesowym, w oparciu o art. 153 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem granice ustala się według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między stronami, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

Zakres postępowania prowadzonego przez sąd powszechny jest zdecydowanie szerszy niż zakres postępowania administracyjnego. Ustalenie przebiegu granicy następuje z wykorzystaniem rozmaitych środków dowodowych – również takich, których wykorzystanie nie było możliwe w postępowaniu administracyjnym. W toku postępowania nieodzowne jest zatem przeprowadzenie oględzin nieruchomości, ale także przesłuchanie świadków czy też przeprowadzenie dowodów z archiwalnych zdjęć lotniczych, map i innych dokumentów ewidencyjnych. W praktyce naszej kancelarii w tego typu sprawach zdarzało nam się korzystać m.in. z pruskich map z okresu sprzed I wojny światowej. Przydatna jest również współpraca z geodetą, która pozwala na prawidłową interpretację archiwalnych i aktualnych dokumentów ewidencyjnych czy też zrozumienie znaczenia wynikającego z pozostałych w terenie oznaczeń geodezyjnych. W przypadku tych ostatnich bywa bowiem tak, że nie wystarczają one do ustalenia granicy w postępowaniu administracyjnym, ale już w postępowaniu sądowym, wraz z innymi dowodami mogą umożliwić jej ustalenie. Właśnie dzięki takiej współpracy z doświadczonym geodetą w jednej z prowadzonych spraw udało się ustalić prawdopodobną przyczynę rozbieżności pomiędzy granicą zaznaczoną w aktualnych dokumentach ewidencyjnych, a rzeczywistym przebiegiem granicy w terenie. Wynikają one z błędu przy nanoszeniu granicy na mapę w trakcie zakładania ewidencji gruntów w latach 60-tych XX wieku.

Korzyści z uregulowania przebiegu granicy nieruchomości

Przekroczenie przez Kargula miedzy oddzielającej jego pole od pola Pawlaka skończyło się krwawymi rękoczynami i wieloletnim konfliktem obu rodzin. Jedną z podstawowych funkcji prawa jest regulowanie stosunków społecznych i zapobieganie tego typu samopomocy. Spory sąsiedzkie w tym właśnie spory o granicę potrafią być bardzo intensywne i ciągnąć się latami i pokoleniami. Między innymi z tego względu warto zadbać o uregulowanie przebiegu granic własnej nieruchomości. Samo postępowanie rozgraniczeniowe oczywiście również może mieć mniej lub bardziej niespokojny przebieg, jednak jego skuteczne przeprowadzenie nie tylko reguluje  stan prawny, ale może doprowadzić do oczyszczenia konfliktowej atmosfery między sąsiadami.